住建部紧急辟谣!开发商集体松了一口气......

栏目:房地产 发布时间:2018-09-25

据《中国经营报》报道,住建部房地产市场监管司相关人士表示,向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售,全面实施现售征询意见情况并不属实。“没有,该情况并不属实,具体我们也在调查处理当中,具体情况不方便透露。”


虚惊一场


9月21日,有媒体报道,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房与城乡建设部。


广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。


《通知》称,日前,住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。


要求,对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。


考虑到当前的信贷政策持续收紧,开发企业资金压力普遍加大,如直接取消预售,一方面,房地产开关企业融资的周期必然大幅变长,一旦遇到市场变动冲击,极易出现资金链断裂,导致工程烂尾。另一方面,可能会出现阶段性供应“休克”,相应的矛盾会集中爆发,影响社会稳定和市场健康发展。


因此,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。并拟定取消预售,全面实施现售的时间表,分阶段推进。第一阶段若干年内保留预算许可,把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶;第二阶段全面实施现售,并将时间表向社会公布,让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。


商品预售真的要废除了么?


广东省房协相关人士表示,目前通知正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。


随后,住建部房地产市场监管司相关人士在接受媒体采访时,否认了这个消息,他表示,向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售,全面实施现售征询意见情况并不属实。“没有,该情况并不属实,具体我们也在调查处理当中,具体情况不方便透露。”


由来已久


国自1994年《房地产管理法》颁布以来,商品房预售制度实施已近25年,设立的初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期,来缓解房地产行业的资金困局,从而促进整个房地产市场的快速发展。


2005年,中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出,在时下上海、北京等房地产市场热点城市,房地产开发商将未开发的楼盘提前预售,这愈发加剧了消费者超前购房行为。报告称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”


随后的十多年时间里,也时不时有取消商品房预售的呼声传出,但至今并没有地区真正取消这一制度。


但如今很多事实说明,商品房预售制度在促进发展的同时,也产生了不少质量问题,交付问题、或者开发商跑路等问题,结果吃亏的都是购房者。

可见一斑


这一会儿说要试点逐步取消,马上又有消息辟谣,一石激起千层浪,有鉴于商品房预售制度对于房地产开发商资金链条上的关键性影响,多位房地产开发商发表了对于这一消息的看法。


融创某高管


此事应该不会疾风暴雨似地推进实行,否则大多数房企会死掉,造成很多楼盘因缺乏资金而烂尾。但这(取消预售制)是房地产改革的方向,迟早会这样。


保利某高管


刚听说,实际会不会执行,什么时候什么区域执行现在说为时尚早,但这个消息扩散,会影响社会看空的预期。预计政策最终落实的可能性不大。


某上市国企高管


就是降杠杆。取消预售的话,那资金周转的就更慢了,资金周转慢的话周转率低资金占用的时间就更长,你就这么多钱,那你同时就不能开发那么多的项目,每个公司的负债率也会降低。


阳光城某高管


细节不清楚,但认为(取消预售制度)有可能实施,因为抑制房价有用。如果取消,将负面影响极大吧,会影响到开发商的资金周转。


碧桂园某高管


这个是意见征询,应该是行政力量推动,估计落地可能性会很大。而且对市场肯定会有影响,毕竟改变了房企的决策模型,开发成本会增加。


世茂某高管


感觉短期内实施可能性不大,地方财政税收等压力都很大,而且广州在建工程面积较大,政策影响面也会很大。不过,长远来看这是个方向。


绿城某高管


从价值规律和调控角度考虑,有可能(实施)。


远洋北京项目总


北京不可能实施,广州出这个可能是为了抑制现在开发商的高周转。


路劲广州某副总


这个不是目前还在征求意见吗?征求意见就是表明还有机会不实施,这是第一。第二,如果征求意见之后真的一定要实施,它也是有个缓冲期的,短期内是不会实施的,或者说短期内实施对于工程进度的要求也会提高一点,现在是三分之二,三分之二提到结构封顶,实际上往后拖延不了多长时间。


所以我个人觉得这个通知,它短期对整个地产的这个实质性影响的话啊,对整个行业实力影响是很小的。但是它对于心理预期的影响,我觉得还是挺大的,特别是本身,现在市场行情又不好,很多小开发商本来就已经撑不住了,资金链非常紧张,这个时候再来这么一个通知,对未来的预期的话就会越来越差,可能会导致说这个降价销售啊,甚至说卖项目啊,卖地啊这种。


新城控股副总裁欧阳捷  


靠谱,这是一种趋势,长期来看,我们迟早会过渡到这个时期。


亿翰智库董事长陈啸天


方向没问题,但需要逐步提高预售的门槛,而不是一下子就取消,有个过渡期吧。两个方面:其一,供应跟不上,尤其是我们近三年总体上房地产业处于去库存的周期,短期供应会出现很大问题;其二,开发周期拉长,房企杠杆降低,成本提高。这两个方面,按理都会对房价会有抬升的可能性。


我理解,当下逐步取消预售制度本身没问题,只要是逐步慢慢来,毕竟预售会带来诸多潜在风险。但短期,由于供应跟不上和成本提升,不可避免的会出现推动房价上涨的可能性。


中原地产首席分析师张大伟 


首先:预售制度的确问题非常多,当下房地产市场各种质量问题,交付问题,基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低,不确定因素太多。但在过去几十年,预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价


现房销售制度,所见即所得,这也可以倒逼开发商更关注质量。


其次:取消预售制度,短期看,可能性不大,因为当下房地产市场依然中小企业集中,龙头房企占比份额不高,当下取消预售,有利于资金宽裕的国企,大企业。对小企业来说是灭顶之灾。


加大企业的资金链风险,导致企业回款周期严重拉长。


商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价


第三:短期看,如果取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭。


第四:预售制度不应该一刀切取消,但应该逐渐加大规范。


来源∣央视财经、法制晚报、中国经营报、中国经济网、济南楼市分析等