近年来，福建省物业纠纷案件数量不断攀升，呈现出诉讼主体及法律关系复杂、判决率高、调解难度大等特点，各级行政主管部门接到的物业投诉数量居高不下。

我省现行的物业管理相关法规，为2006年颁布施行的《福建省物业管理条例》。为适应社会经济发展，进一步完善法规，2016年省人大常委会启动了《福建省物业管理条例》的修订工作。

《福建省物业管理条例》的施行，将关系到千家万户。对于解决物业管理中的：小区公共区域广告收入如何分配？业主拖缴、不缴物业费，物业如何维权？物业费调不调价，谁说了算……等大众关切的问题具有重要意义。下面，我们就其中几个亮点，进行梳理。

在现实生活中，一些业主的直系亲属同样是小区住户，对小区公共事务管理比较热心，但由于其并非产权证记载的业主，参加业委会选举往往不被认可，新修订的《福建省物业管理条例》对此进行适当放宽，规定业主可以通过书面形式，委托父母、配偶代行业主权利。

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《福建省物业管理条例》第二十一条 业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准；尚未领取产权证的，以房屋销(预)售合同及合同备案证明记载的购房人为准。业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使全部或者部分业主权利；

小区共有部分经营收益不透明、不公开是物业纠纷中，业主诟病物业的一大理由。在小区公共区域投放广告，是否应经过业主同意？这部分营收应该如何使用?

新修订的《福建省物业管理条例》规定，业主共用部位产生的公共收益归全体业主所有，可用于抵扣业主的物业管理费用，物业可以扣除不超过公共收益30%的经营管理费用。另外，公共收益收入及使用情况应至少每季度向业主公布一次。

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《福建省物业管理条例》第六十三条 物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。

前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。

业主大会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用帐户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。

公共收益收入及使用情况，应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

小区物业费交多少谁来定？为防止物业服务企业擅自调整收费标准，新修订的《福建省物业管理条例》对物业服务费的调整进行明确规范。规定物业服务费实行市场调节价。因政府指导价调整物业费的，应当在政府指导价变动范围内，并且应经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

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《福建省物业管理条例》第四十六条

商品房的物业服务收费，实行市场调节价，并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则，采取酬金制、包干制等方式收取。按照国家和本省的有关规定实行政府指导价的除外。

物业服务收费实行政府指导价的，县(市、区)人民政府价格主管部门应当会同物业管理主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。实行市场调节价的，物业管理行业协会可以根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格。

因政府指导价变动需要调整物业服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整；因服务成本变化需要调整物业服务费标准的，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

小区业主不缴物业费，作为服务方的物业公司往往也有无苦难言。业主不缴物业费如何解决？新修订的《福建省物业管理条例》规定，对于催缴、公告后仍不缴纳物业费的，物业公司可以提起诉讼。对于拒不履行人民法院生效判决的，将被作为失信行为记入个人征信系统。不过新修订的《福建省物业管理条例》同时也规定，物业应当将服务内容、收费项目标准等在小区公示，接受业主监督。

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《福建省物业管理条例》第四十七条 物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。

第四十八条 对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第八十四条 业主违反本条例规定，无正当理由拒不交纳物业服务费，且拒不履行经人民法院司法确认的调解协议，或者拒不履行人民法院生效判决的，作为失信行为记入个人征信系统。

第八十一条 违反本条例第四十七条、第四十九条第四款规定，物业服务企业未按照规定进行公布、公示的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

小区内宠物犬伤人成为近段时间以来大众讨论的热点。如何加强规范小区业主饲养犬只行为？新修订的《福建省物业管理条例》规定，业主携犬出户时应当束犬链牵引，对于大型犬，还应当为其配戴嘴套，违反规定的，将依照治安处罚法处罚。

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《福建省物业管理条例》第五十条 业主、物业使用人饲养犬只的，不得干扰他人正常生活，不得破坏环境卫生和公共设施；携犬出户时，应当束犬链牵引，携大型犬出户时，还应当为大型犬配戴嘴套。

第八十三条 违反本条例第五十条第二款规定，业主、物业使用人饲养犬只干扰他人正常生活，破坏环境卫生和公共设施，或者携犬出户时未束犬链牵引、未为大型犬配戴嘴套的，依照《中华人民共和国治安处罚法》等法律、法规的规定予以处罚。

小区停车难现象普遍。有些建设单位为了利益，将车位出售给小区外的单位和个人时有发生，这进一步加剧了小区业主停车难的状况。新修订的《福建省物业管理条例》对小区停车问题进行了规定：小区车位应当首先满足业主需要，不得将车位出售给本区域以外的单位或者个人，并且建设单位不得只售不租。

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《福建省物业管理条例》第六十四条 物业管理区域规划设置的机动车车位（库）应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车位(库)出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

专项维修资金用不起来是当前使用中的主要矛盾。如何才能保证专项维修资金紧急使用既安全又高效？新修订《福建省物业管理条例》规定了十种紧急情况，包括：共用部位屋顶及外墙出现严重渗漏，消防系统故障不能正常使用，电梯出现安全隐患无法正常运行等。

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《福建省物业管理条例》第六十条 发生以下危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当及时通知业主委员会、临时物业管理委员会或者相关业主，并立即组织维修、更新或者采取应急防范措施：

（一）共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏；

（二）电梯出现安全隐患或者出现故障无法正常运行；

（三）高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水；

（四）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险；

（五）共用给排水、供用电设施设备不能正常使用，依照法律、法规由供水供电企业负责维护的除外；

（六）消防、安防等建筑智能化系统出现故障，不能正常使用

（七）因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏；

（八）根据公安、消防、人民防空、气象、特种设备、物业管理等主管部门限期整改要求，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造；

（九）物业共用部位、共用设施设备存在其他安全隐患，需对物业共用部位、共用设施设备进行定期检测、检验、维修、更新、改造；

（十）其他危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况。

来源∣海峡法治在线 作者∣福建法治报记者  魏青