厦门市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

按照《国土资源部住房城乡建设部关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》（国土资发〔2017〕100号）及中央有关精神，结合厦门市工作实际，制定本方案。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

全面贯彻党的十九大精神，深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持以“人民为中心”的发展理念，按照党中央、国务院的决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建租购并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，完善利用集体建设用地建设租赁住房（以下简称“集体租赁住房”）规则，扩大住宅用地有效供给，建立房地产平稳健康发展长效机制。

（二）基本原则

一是坚持规划先行。必须符合土地利用总体规划、城乡规划，优先布局在产业比较完备、居住配套相对不足的区域。二是保证有序可控。政府主导，审慎稳妥推进试点，防止以各种名义擅自扩大用地和建设规模。三是尊重集体意愿。确保集体经济组织自愿实施，维护集体经济组织及其成员合法权益，保障集体经济组织成员的知情权、参与权。四是注重全程监管。强化监管责任，保障依法依规建设、平稳有序运营。

二、试点范围与规模

在我市重点产业聚集区和功能区、岛外新城及其他租赁住房需求强烈的区域，统筹兼顾、循序渐进，分批开展试点，适当集中建设。经集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论决定，集体经济组织可自愿选择利用农村集体预留发展用地指标建设集体租赁住房。原则上由各区人民政府在试点范围内比较成熟的片区选择若干试点项目。

三、试点内容

根据我市农村集体预留发展用地相关政策，在征收农村集体土地时，按照人均15平方米用地的标准，留给被征地的村（社区）集体经济组织，用于非农产业经营性项目开发（商品房除外），发展壮大集体经济，为失地农民提供就业岗位和可永续利用经营性用地，成为村集体和村民长久、稳定、可持续收入的重要经济来源。利用农村集体预留发展用地指标建设集体租赁住房的，项目土地使用权性质可保留集体所有，不再征收为国有土地，按使用集体土地方式供地。

试点工作根据本实施方案规定的相关审批程序、建设运营机制、监管措施等要求具体实施。

四、试点工作措施

（一）审批程序

集体租赁住房试点项目审批程序可参照我市使用集体建设用地基本建设程序办理规划、供地、建设等相关审批。

1. 申请条件

（1）项目用地符合土地利用总体规划、城乡规划，不属于政府纳入征收或近期规划实施收储范围内用地；

（2）拟选址在土地利用现状库须为存量集体建设用地，且权属清晰无争议；

（3）项目申请人须为项目所在地的集体经济组织；

（4）拟选址建设项目须符合环保审查要求；

（5）在政府批准供地前，应符合“净地”条件。

2. 项目申请

项目申请人按本实施方案相关规定拟定项目建设方案，并经集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论决定。项目建设方案包括：项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、土地权属情况、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、建设规模、资金来源和测算，以及项目建设和运营模式、收益分配等内容，与市、区属国企合作的要明确合作方案。方案由镇政府（街道办事处）初审同意后，上报区政府。（责任单位：各区人民政府）

3. 项目初审

区政府通过“多规合一”平台，征求项目所在地发改、规划、国土房产、建设、环保、国资等部门意见，各部门按照本实施方案的相关规定对是否符合申请条件进行审核。符合试点要求的，由区政府批准同意。（责任单位：各区人民政府，区发改、规划、国土房产、建设、环保、国资部门）

4. 建设审批程序

按具体建设项目的审批权限，由发改、规划、国土房产、建设、消防等相关主管部门根据区政府批准的项目建设方案，依各自职责按一般项目基本建设程序进行项目审查，并出具相关许可（备案）文件。（责任单位：基本建设项目审批权限对应的发改、规划、国土房产、建设、消防部门）

5. 集体租赁住房户型要求

项目住宅户型以小户型为主，最大户型建筑面积不超过90平方米。（责任单位：规划部门）

6. 供地方式

国土房产部门拟定使用集体土地方案报市政府批准，项目按使用集体土地方式供地。

利用农村集体预留发展用地指标建设租赁住房免收地价，但如果所使用的集体土地应结算土地开发成本的，用地单位应和土地开发单位进行成本结算。（责任单位：国土房产部门）

7. 土地使用权人变更

经区政府批准，集体经济组织通过联营、入股等方式与市、区属国有企业合作开发而成立项目公司（以下简称“项目合作公司”），土地使用权人变更为项目合作公司，并由原土地使用权人、项目合作公司、区政府与国土房产部门签订补充协议。（责任单位：各区人民政府、国土房产部门）

8. 产权登记

项目宗地只能办理整体产权，不得分割。产权证中应备注：该项目只能作整体产权租赁住房，整体持有，禁止转让，禁止分割销售或以租代售等变相销售。（责任单位：国土房产部门）

（二）建设和运营机制

项目仅能由集体经济组织与市、区属国有企业合作开发建设。

为保障集体经济组织权益和项目建设运营平稳有序，项目开工建设前，项目合作公司应拟定项目建设和运营管理方案，并按规定经集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论决定同意后，报项目所在地区政府备案。项目建成后，由项目合作公司运营管理。（责任单位：各区人民政府）

（三）监测监管机制

为保障集体经济组织权益、防止出现“小产权房”或“以租代售”现象等，各职能部门应依职责严格落实监管职责。

1. 加强房屋租赁监管。集体租赁住房项目纳入全市租赁住房盘子统一监管,租赁合同须在厦门市租赁住房交易服务综合平台备案。住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，承租人不得转租。合同约定租赁期限最长不超过6年，一次收取租金不得超过1年，不得含有自动续租条款，合同期满符合条件的可以申请续租并重新签订租赁合同。（责任单位：国土房产部门）

2. 严格抵押、转让监管。经项目所在区政府批准，合作公司名下的集体租赁住房项目建设用地使用权、在建工程或房地产可依法整体抵押，禁止分割抵押。各区政府应对抵押贷款资金的用途从严把关，并审慎控制抵押额度。集体租赁住房项目禁止转让，禁止分割销售或以租代售等变相销售。集体经济组织内部可享受权益的成员平均持股，严禁个别人多占股份。成员个人股禁止转让。（责任单位：各区人民政府、国土房产部门）

五、组织实施

（一）加强组织保障

本试点工作纳入厦门市租赁住房试点工作领导小组统一指导协调。

（二）推进试点实施

2018年11月前，各职能部门应制定相关配套实施文件，争取有具体项目开工建设，试点工作取得初步成果。2020年底前，全面完成试点工作，并做好工作总结。

（三）明确职责分工

国土房产、发改、规划、建设、执法等相关部门及相关区人民政府，要结合职责，对照试点实施方案，强化集体土地租赁住房建设和租赁监管的部门联动和信息共享，形成工作合力，严格按照相关规定，切实加强集体土地租赁住房的规划建设、批后监管、用途管制和服务保障工作，及时查处集体土地租赁住房相关的违法违规行为，确保各项政策措施抓好抓实，并积极研究制定推进集体土地租赁住房建设的相关配套政策。

（四）做好宣传引导

要加强对试点工作的宣传力度，密切关注舆情动态，妥善回应社会关切，重大问题及时报告。

（来源：国土资源部）